По оценкам специалистов-оптимистов износ жилья массовой застройки 50 – 60-х годов составляет около 25%. Пессимисты полагают, что состояние инженерных коммуникаций в «хрущевках» и «панелях» по всей стране аварийное. А это означает, что в ближайшие годы ожидается техногенная, а вслед за ней социальная катастрофа. Лучший способ ликвидировать проблему – вовремя ее предотвратить. Именно на этот путь становится город Тольятти.

Государственный подход

Общий жилой фонд страны сегодня составляет 2,8 млрд. кв. метров. По данным Федерального агентства по строительству и ЖКХ, 400 млн. кв. метров приходится на долю обветшавшего и аварийного жилья. Около 80 тысяч домов, в которых проживают десятки миллионов человек, подлежат реставрации. Если еще лет десять повременить, то реставрировать будет нечего – придется все сносить.

Правительство России и руководители жилищно-коммунального комплекса давно предпринимают меры по предотвращению техногенной катастрофы в жилищном фонде страны. Разработаны и приняты федеральные целевые программы, в том числе: «Программа по переселению из ветхого и аварийного жилья», Федеральная целевая программа «Энергоэффективная экономика на 2002 – 2005 годы и перспективу до 2010 г.», Федеральная целевая программа мансардного строительства. Все они преследуют общую цель: обезопасить жителей выработавшего свой технический и моральный ресурс жилья первых индустриальных серий.

Тольятти оказался одним из двух городов, включенным в Федеральную целевую программу «Энергоэффективная экономика». Это не случайно: в городе, появившемся полвека назад, сконцентрированы проблемы жилого фонда, характерные для всей нашей страны. Здесь и крайний износ электропроводки, не предусматривающей больше двух электроприборов (холодильника и утюга) в одной семье. А также инженерные сети протяженностью в десятки километров, несущие тепло и воду в сотни домов одновременно. Еще одна наболевшая проблема - сгнившие внутридомовые коммуникации и текущие плоские кровли.

Местные власти и специалисты осознают, чем может обернуться промедление: весь жилой фонд города, построенный в короткие сроки, также одновременно стареет. Жизненная среда почти миллиона тольяттинцев на глазах превращается в зону риска.

Государственный подход к делу демонстрируют инициаторы массовой реконструкции ветшающего жилья в городе Тольятти: обе ветви власти и инициативная группа специалистов - А. Николаев (НП «Перспектива») и Ю. Крюков («Асгард», Фонд реконструкции и мансардного строительства). Анатолий Николаев известен тем, что является активным участником реализации ФЦП «Энергоэффективная экономика», заказчиком по которой выступило Министерство энергетики РФ. В перечень мероприятий по реализации Программы в Тольятти включена модернизация предприятий ЖКХ и внедрение энергосберегающих технологий в жилом фонде.

Руководитель «Асгарда» Юрий Крюков выступает в качестве специалиста-эксперта в области мансардного строительства. Под его руководством в одном из ведомственных общежитий по ул. Победы реконструкция уже проведена: появилась уникальная для застройки этого района черепичная крыша, в каждом подъезде – по три дополнительных квартиры, жители которых наблюдают в своих окнах изменчивую картину неба. Кстати, реконструкция мансардным способом в городах типовой застройки решает еще одну немаловажную задачу. Доказано, что гомогенная, однообразная среда жизненного пространства формирует у жителей современных городов агрессивность и склонность к депрессии. Благодаря использованию при реконструкции самых разнообразных материалов ярких цветовых сочетаний можно будет нарушить однообразный унылый пейзаж промышленного центра и придать стандартным пятиэтажкам яркую индивидуальность.

Механизм «запуска» реконструкции

Разработан пилотный проект, который выступит в качестве модели энергоэффективного потребления в сфере ЖКХ. В доме по улице Ленинградской, 39 к ноябрю этого года должны быть выполнены все работы. Дальше участников проекта ждет квартал, уже готовящийся к реконструкции. В ближайшие годы отработанная технология должна распространиться на весь город.

Среди участников проекта предполагается участие таких компаний, которые уже зарекомендовали себя на строительном рынке страны. Среди них: «Балтик Тайл» (Санкт-Петербург), «Факро Р» (Москва), «Арт строй» (Санкт-Петербург), «ИНСИ» (Челябинск), «Город» (Тольятти). Тольятти интересен для производителей стройматериалов и застройщиков, так как обладает чертами, присущими самому привлекательному в стране строительному рынку– московскому. Здесь сложился рынок жилья, уровень жизни – один из самых высоких по стране, а возможности для развития малого и среднего бизнеса с каждым годом расширяются. Большинство тольяттинцев старше 40 лет – приезжие, в городских традициях до сих пор сохранился настрой комсомольской стройки. Городское сообщество сформировалось недавно и открыто всем, кто хочет здесь закрепиться.

Энергоэффективное, малоресурсное строительство в стране давно апробировано и одобрено специалистами Госстроя России. Достаточно вспомнить Лыткарино в Подмосковье и дом на ул. Торжковской в Санкт-Петербурге. Настало время, когда технология начала распространяться в «глубинку».

Масштабы программы

Жилой фонд первых массовых серий в Тольятти составляет 3753 тысяч кв. м. общей площади. Характерная особенность домов серий 1-464, 1-447 - значительный моральный износ, несоответствие планировочных решений современным требованиям, невыразительность внешнего облика зданий, а главное – несоответствие эксплутационных качеств ограждающих конструкций современным требованиям по тепло- и гидроизоляции жилых помещений.

В результате реконструкции ожидается, что значительно увеличится жилая площадь застройки; жизненный цикл зданий продлится не менее, чем на 25 лет; энергопотребление в утепленных домах существенно сократится.

Общая сумма затрат на реализацию городской программы реконструкции и реабилитации жилых домов массовых серий в Тольятти составляет 15676 млн. рублей. 25% составляют средства местного бюджета, остальное предстоит привлечь за счет внебюджетных источников. На первом этапе предполагается освоить 91 млн. рублей. В качестве заказчика выступает мэрия города.

Сегодня в очереди на улучшение жилищных условий находятся 12500 семей, многие из которых готовы воспользоваться ипотечным кредитованием. Население города ощутимо растет за счет миграции, так что потребности в дополнительных квадратных метрах далеко не исчерпаны. Инвестиции в строительство нового жилья на протяжении последних пяти лет составляют не менее 300 млн. рублей в год. Но число свободных площадок стремительно сокращается, освоение новых территорий – весьма затратное занятие. Активизация усилий на развитии существующей застройки и гармонизации сегодня является оптимальным направлением развития города.


Откуда деньги брать?

Разработчики проекта прекрасно осознают, что потенциального инвестора прежде всего интересует, каков механизм возвратности вложенных средств.

Инвесторы проекта могут выступать как в качестве финансистов, так и участников – поставщиков материалов и исполнителей работ. Конечно, главный результат – появление дополнительный площадей в центральной части города, в местах расположения большинства организаций. Мансарды на реконструированных домах привлекательны в качестве жилья, как студии и офисы.

Основные материальные результаты реконструкции, по сведениям руководителя «Асгарда», можно разделить на три части.

1. Непосредственная отдача: капитальный ремонт старого фонда, смена инженерных сетей внутри дома. Упорядочение правового статуса жильцов с помощью установления правовых отношений. Так как земельные участки в центре города достаточно привлекательны, жители бывших общежитий, а также домов, в которых квартиры находятся и в частной собственности, и в муниципальной, рискуют оказаться вдруг на «чужом» участке. Привлечение инвесторов означает, что правовая сторона дела будет полностью урегулирована, и это станет делом не жителей-активистов, а прямой задачей городской администрации.

2. Перспектива: модернизация систем отопления, капитальный ремонт дома и организованный переход на систему учета приведут к существенным сокращениям энергопотерь. Для жителей это означает экономию оплаты услуг ЖКХ, для муниципалитета – сокращение расходов на субсидии. Не секрет, что среди жителей «хрущевок» достаточно много участников социальных программ.

3. Отдаленный результат: статус отремонтированного дома существенно меняется, соответственно, возрастает стоимость квартиры, которая сегодня значительно уступает цене квадратных метров в современной застройке.

Пока что российской провинции трудно соперничать по привлекательности с московским размахом. Поэтому главное достоинство предложенной программы реконструкции жилого фонда в Тольятти – масштабность и перспективность предстоящих работ. Инициаторы проекта не ждут денег из федерального центра, они предлагают ведущим строительным организациям страны участвовать в реальном проекте, который должен преобразить один из крупнейших индустриальных городов России.

_________________________________
© Белянчикова Лариса Александровна