Жилищная политика представляет собой взаимосвязанную совокупность основных направлений и реализующих их законодательных, социальных, организационных, градостроительных, экономических мероприятий, предназначенных для реализации потребностей граждан в жилье. В соответствии с общими правовыми аспектами этой политики формулируются основные принципы ее реализации в конкретных социально-экономических условиях. Она формируется как двухуровневая система, охватывающая перспективные направления и первоочередные мероприятия, ориентирована на перспективу, предусматривает приоритеты рыночных методов решения жилищной проблемы за счет изменения структуры нового строительства и включения в рыночный оборот потребностей социальных групп со средними доходами. Следует признать, что именно средства конечных потребителей жилья позволят придать жилищной политике социально-ориентированный характер. Учитывая этот тезис, предполагается, что большая часть новых домов будет предназначена для потребителей со средним уровнем дохода. В соответствии с этим вариантом приобретение квартиры высокого качества или большей площади лицами со средним уровнем дохода обуславливается продажей городу старой квартиры. При этом освобождающиеся квартиры пополняют муниципальный жилищный фонд и могут быть использованы для вторичного заселения семьями, принятыми на квартирный учет.

Реализация данного варианта возможна при двух основных условиях:

- завершение бесплатной приватизации квартир в течение двух-трех лет;

- введение прогрессивного налога на недвижимость.

Проведение этих мероприятий в жизнь обеспечит условия для внут-ригородского перераспределения жилья, как рыночными (вторичный рынок), так и административными методами, и создаст сегменты рынка (ниши) для всех социальных групп. Таким образом, концептуально намечается схема улучшения жилищных условий части населения, имеющей жилье, но стремящейся улучшить свои жилищные условия, используя его в качестве "стартового" капитала. При этом имеющаяся квартира продается по цене на 20-30% ниже, чем стоимость строительства аналогичной, так как учитывается износ. Взамен владельцу предлагается более качественное жилье с зачетом стоимости сданной им квартиры и с рассрочкой платежа за вновь предоставленную площадь.

Освободившаяся площадь может быть предложена очереднику по цене покупки, а также с рассрочкой платежа или с предоставлением других льгот в пределах адресной финансовой поддержки за счет федеральных или местных программ. Предлагаемая формула позволяет вовлечь даже незначительные средства населения в сферу внебюджетного инвестирования, что будет стимулировать процессы изменения жилищных условий и динамику движения жилой площади в соответствии с потребностями семьи на различных этапах ее развития. В жилом фонде, по нашему мнению, должна происходить постоянная "ротация" в заселении квартир, что является одним из факторов обновления фонда.

Использование такой схемы предполагает в качестве следующего шага переформирование очереди. Лицам, принятым на квартирный учет, может быть предложен выбор из следующих вариантов:

- для малоимущих категорий - получение в порядке очередности бесплатного муниципального, не подлежащего приватизации, жилья по социальной норме, в найм, с фиксированной квартирной платой;

- для лиц со средними доходами - покупка жилья или участие в строительстве собственного жилья на свои средства с адресной помощью муниципалитета (субсидия или низкопроцентный кредит), либо - аренда жилья.

Аренда жилья предполагает несколько дополнительных условий: возможность в последующем выкупа на льготных условиях арендуемого помещения, порядок внесения арендной платы с изменяемой ставкой, при которой возмещаются только производственные затраты по содержанию жилья, и коммерческой аренде, обеспечивающей не только возмещение затрат, но и получение фиксированной доли прибыли.

В связи с этим при экономической аренде обязательными условиями договора аренды являются: ограничение в пределах социальной нормы в предоставляемом жилье и его качестве, сохранение разрешительного характера на использование жилого помещения (прописка, регистрация, возможность расторжения договора). При коммерческой аренде жилья в системе ограничений нет необходимости.

Создание арендного сектора в жилищном фонде, с учетом прав выкупа арендуемого жилья, может рассматриваться как одна из форм социальных гарантий граждан на улучшение жилищных условий. Лимитирующим фактором такой политики является только отсутствие у города достаточного переселенческого муниципального фонда, который позволил бы увеличить также темпы капитального ремонта и реконструкции.

Создание муниципального переселенческого фонда может быть обеспечено за счет переустройства части общежитий, а также перевода в эту категорию части квартир, получаемых городом по договорам от инвесторов. Таким образом, в городе будет сформирована структура жилого фонда, характерная для многоукладной рыночной экономики, объединяющая в единое целое муниципальный, частный и государственный фонд.

Формирование многосекторной модели жилищного фонда, вклю-чающего частное, муниципальное и государственное жилье, невозможно без применения единой системы страхования жилья - эффективного инструмента сохранения социальных гарантий в области жилищных прав граждан. Во избежание имущественных потерь при повреждении или уничтожении жилья следует разработать в рамках реализации жилищной политики в качестве одной из ее подпрограмм механизм страхования жилья, как для его собственников, так и для нанимателей.

Важным аспектом жилищной политики является ее градостроительная составляющая. Для города весьма важна заблаговременная подготовка районов нового жилищного строительства, как на свободных, так и на реконструируемых территориях.

При реконструкции и модернизации старых районов, особенно в центральной части города, эффект может быть достигнут в плане социальном - предоставление жилья коренным ростовчанам, и в области экономической - за счет сокращения расходов на дальнейшее развитие инфраструктуры.

Долгосрочная перспектива в определении градостроительных ас-пектов жилищной политики требует освоения новых жилых районов: Ливенцовского и Левобережного. Строительство левобережного района предоставит городу уникальный шанс сбалансировать расселение на территории и уменьшить транспортные потоки из "спальных" районов города.

При освоении новых районов важным представляется выбор опти-мальных соотношений в строительстве мало- и многоэтажного жилья, так как затраты на благоустройство многоэтажного жилья на 5-7% ниже, чем при усадебном строительстве.