Главная
Главная
О журнале
О журнале
Архив
Архив
Авторы
Авторы
Контакты
Контакты
Поиск
Поиск
Главлит придет, уверенно и беспощадн
Воспоминания и размышления журналиста и деятеля СЖ СССР в связи с приказом ФСБ...
№10
(388)
07.10.2021
Общество
Тема капремонта - ключевая в концепции изменения взаимоотношений в жилищном секторе
(№1 [146] 15.01.2007)
Автор: Сергей Сиваев
Сергей Сиваев
Жилищный вопрос, как говорил Михаил Булгаков, испортил не одно поколение москвичей. Правда, сейчас цены на квадратные метры по стране в крупных городах таковы, что скоро явно испортятся и все остальные. Причем спрос идет, прежде всего, на новые квартиры. Получается дисбаланс. Но ведь и на верху понимают эту проблему. В России идет реформа ЖКХ, реализуется национальный проект «Доступное и комфортное жилье». И не только цены на квартиры – существует целый ряд других проблем, которые выводят сектор ЖКХ в центр общероссийских проблем. Это и рост тарифов на ЖКУ и их расчеты, формы управления многоквартирными домами, социальный найм жилья, долевое строительство и т.д. Обо всем об этом говорил директор направления "Городское хозяйство" Фонда "Институт экономики города" Сергей Сиваев на прошедшей в ГТРК Дон-ТР интернет-видеоконференции, организованной совместно с Клубом региональной журналистики.

1.     За состояние жилого фонда несет ответственность не власти, а собственники

Что касается нацпроекта, то Сергей Сиваев считает, что этот процесс излишне политизирован, что привело к целому ряду ошибок:
- Мы ничего не говорим о текущем содержании существующего жилья. То есть если мы не будем решать проблемы модернизации жилищного фонда, мы искусственно повысим давление на спрос на новое жилье. Не решив эту проблему – эксплуатации существующего жилья - бесполезно заниматься наращиванием темпов жилищного строительства.

Именно доля «недоремонта» сильно искажает картину спроса на новое жилье. Ведь из-за непрозрачности позиции власти по капремонту домов, с которым задолжали за последние десятки лет, люди предпочитают искать будущие квартиры в новостройках, нежели идти на рынок вторичного жилья. Но ведь, говорит Сергей Сиваев, хорошие потребительские качества жилья могут быть получены путем модернизации существующего.
- С одной стороны есть некая правовая коллизия, потому что сегодня за капремонт, вообще за состояние жилого фонда (с юридической точки зрения) ответственны не власти, а собственники. Но понятно, что собственники сегодня не способны эту задачу решить.
Причина в том, что у них нет ни инструментов, ни средств для решения этой задачи: что через разовые взносы не решишь, с инвестициями проблема, накопительные схемы не работают (по разным причинам, включая инфляцию). А государство вообще пока отстранилось от решения проблемы.

Хотя, говорит он, создается впечатление, что сегодня появляется понимание на федеральном уровне, что без решения проблемы модернизации жилищного фонда, проект доступного жилья не реализовать. В частности, идет разработка федеральной целевой программы «Жилище», согласно которой на правах софинансирования государство и собственники жилья смогут вместе привести дома в порядок.
А пока одна из главных причин, почему собственники жилья не торопятся определиться с формой управления домами это надежда на то, что государство решит проблему капитального ремонта жилфонда.

2. Жилищный Кодекс предусматривает вмешательство власти в процесс выбора управляющей организации

В ближайшее время предстоит определиться со способом жилищного управления. Какова роль власти в этом процессе? Как будут проводиться конкурсы по выбору управляющих организаций, а ведь записано, что выбор должен состояться до конца первого полугодия 2007 года. Вокруг этой темы сегодня много споров и спекуляций, считает Сергей Сиваев. И первый миф – это то, что все в обязательном порядке должны будут до определенного срока определиться с формой управления домом

- Собственники в любое время имеют право выбрать форму управления своим домом. И этот срок не кончался 1 марта 2006 года, и он не кончается 1 января 2007 года. То есть, выбрать форму управления собственники могут всегда. Но они не хотят этого делать и по объективным, и субъективным причинам. Главная субъективная причина: мы привыкли, что нашими домами занимается государство, и не хотим думать о своих домах сами. А главная объективная причина такой неопределенности состоит в том, что нам попросту не из кого выбирать управляющих домами. Альтернатива небольшая: либо берем управление на себя и создаем ТСЖ (это плохое решение, ибо такая альтернатива неустойчива: есть энтузиасты – все получается, нет - разваливается), либо мы, создав ТСЖ, приходим к тем же ЖЭКам и заключаем договор на управление нашим домом. Другой альтернативы не существует.

Есть еще одна, более тонкая проблема на пути перевода муниципального жилого фонда в собственность жильцов, считает Сергей Сиваев – если половина из них (или хотя бы треть) имеет льготы по оплате комуслуг.
- Как эти льготы возмещаются? Где будут находиться эти бюджетные деньги, как мы будем ими распоряжаться? И я вполне понимаю тех собственников, которые не выбирают форму управления домом. Как правило, это верное решение: не выбирать ничего. Потому что если нет понятного правильного решения, то лучше не рисковать. И в этой связи Жилищный Кодекс предусматривает вмешательство власти в ситуацию: власть должна провести конкурсы по выбору управляющих организаций. И дело в том, что во время проведения этих конкурсов власть будет вести себя консервативно: выбирать благонадежные организации с опытом (те же ЖЭКи), что существенно не переменит ситуации. А истинное назначение этих конкурсов должно быть в том, чтобы поменять систему координат (один дом = один договор), чтобы у нас появилась совсем иная правовая среда (собственник получит право знать, как работает ЖЭК, не пора ли его сменить на другую компанию и т.д.). В этом случае мы сможем жестко идеологически привязать платежи жителей к тем услугам, которые те будут получать. Повысится прозрачность, а также – заинтересованность участников (и собственников, и управляющие компании) во вхождении в этот процесс. Это должно происходить естественно, при постепенном всеобщем понимании выгод. А проведение жестких конкурсов этот процесс понимания замораживает.

3.     Динамика роста тарифов на ЖКУ должна определяться не на федеральном, а на местном уровне

Один из самых животрепещущих как для рядовых граждан, так и для специалистов вопросов в сфере ЖКХ – это вопрос тарифов на комуслуги. С одной строены, считает Сиваев, нет никаких серьезных политических ресурсов для кардинального изменения ситуации в этой сфере. Например, то, что на федеральном уровне принимаются поправки к законам, которые предполагают установление индексов предельного повышения тарифов на ЖКУ.
- То есть процесс роста цен будет определяться теперь Москвой. Лично у меня отношение к таким вещам весьма пессимистичное, потому что это противоречит формированию инвестиционной привлекательности сектора, развитию гражданских инициатив в жилищном секторе.

А ведь жилищные услуги, стоимость расходов на содержание зданий с 2007 года вообще не должны тарифицироваться. То есть по идее мы переходим на систему, согласно которой стоимость этих услуг определяется договором.
- То есть это вопрос договорной цены. Как только мы, собственники жилья, переходим к выбору формы управления домом, как только мы сами начинаем решать, кто будет управлять нашим жилищным фондом, то все расходы, связанные с содержанием жилья – это уже услуги не тарифицируемые, не регулируемые государственной властью. Потому мы должны больше думать о договорных ценах, чем о тарифах. Договорные цены – это необходимое условие: с одной стороны они обеспечивают многообразие спроса, с другой – многообразие предложения.

То, что сами тарифы на ЖКУ выросли в 4 раза, начиная с 2002 года, Сергей Сиваев считает объективным явлением.
- С одной стороны мы заморозили тарифы после финансового кризиса (потребительские цены выросли в 3-4 раза, а цены на ЖКУ лишь на 30%), то есть это была отложенная тарифная инфляция. С другой стороны шел процесс увеличения доли населения в оплате ЖКУ (т.е. доля бюджетных дотаций сократилась в большинстве территорий до нуля, и население стало платить полную стоимость ЖКУ). Это также был объективный процесс. В то же время надо сказать, что сейчас у нас такие правила тарифного регулирования, которые, во-первых, не в пользу потребителя, а во-вторых, они никак не стимулируют предприятия искать способы сокращения издержек. Например, мы оплачиваем 100% водоснабжения, колоссальные потери тепловой энергии и т.д. Доля эффективности в нашей оплате – около 30% (на этот процент, в конечном счете, мы, как потребители услуги, могли бы ожидать снижение тарифов). Но чтобы так было, надо создавать для предприятий стимулы сокращать экономические издержки, чтобы они (предприятия) могли иметь выгоду от сокращения этих издержек. Это обыкновенные правила тарифного регулирования. Весь мир ими пользуется. Но у нас в России до решения этих проблем руки пока не доходят. В любом случае увеличение тарифов в разы нам совершенно не грозит. Экономических оснований для этого нет. А законодатель сейчас подстраховался и ввел на федеральном уровне индексы предельного роста тарифов на ЖКУ. Вот эта мера мне кажется вредной, она говорит о дальнейшей централизации. Динамика роста тарифов на ЖКУ должна определяться не на федеральном, а на местном уровне. (С учетом платежеспособности людей и т.п.)

4.     Если вы владеете квартирой в центре города, то вы уже не бедный человек

Для некоторых городов России (и в частности, для Ростова-на-Дону) актуален вопрос об изменении системы платы за отдельные комуслуги. Так теперь плата за вывоз мусора, которая взималась исходя их количества прописанных в квартире человек, теперь будет начисляться исходя из квадратных метров. Столь непопулярная в народе смена расчетов вызывает одобрение у столичного эксперта. Во-первых, Сергей Сиваев не видит ничего противозаконного в такой мере, поскольку, согласно Жилищному Кодексу, порядок осуществления платежей переходит в компетенцию общего собрания собственников (кстати, сам Кодекс рекомендует переходить не пометровое исчисление). А в муниципальных домах люди обязаны следовать схеме, установленной городом. Да и мировая практика, говорит Сиваев, на стороне этой схемы расчетов.

- Тема привязки оплаты к количеству живущих людей во всем мире считается абсолютно советским проектом, завязанный на инструментах регистрации, паспортном столе и т.д. Например, в Казахстане, где не существует регистрации, в случае отсутствия приборов учета, нормативы, связанные с учетом потребления воды, сводится к учету потребления с метра квадратного. В Штатах - также. В Англии, в отличие от всей остальной Европы, приборов учета в домах практически нет. И стоимость воды они оплачивают исходя из стоимости недвижимости. В этом есть на самом деле большой смысл. Мы очень много говорим о судьбе той одинокой старушки, которая оказалась в центре города в трехкомнатной квартире. И очень много попыток пожалеть ее, защитить, хотя эта старушка обладает очень серьезным капиталом. Какой компромисс может быть найден, ведь если бы она жила в однокомнатной квартире, то ее старость была бы обеспечена и еще внуки были бы обеспечены на много лет вперед? В конце концов, из-за того, что мы поддерживаем бабушку в большой квартире какая-то молодая семья не может найти себе жилье. Тут аккуратней нужно быть в суждениях. И моя личная позиция: чем больше мы будем переводить стоимость услуг на квадратные метры, тем будет лучше. В любом случае это более точное исчисление: мы же понимаем, что все, что связано с регистрацией, это как правило недостоверно (особенно в южных регионах). А помощь нужно оказывать адресную и согласно уровню доходов человека, учитывая социальные стандарты. Вот тогда эта система будет эффективной.

Кстати, ситуацию, когда бедные люди владеют неплохими квартирами, Сергей Сиваев вообще назвал нонсенсом. У нас люди больше стремятся владеть жилплощадью, чем «снимать» угол. И соотношение приватизированного и неприватизированного жилья у нас в стране противоположное тому, что показывает европейский опыт.

- Такая ситуация – продукт советской системы приватизации… Любой западный человек скажет, что если вы владеете квартирой в центре города, то вы уже не бедный человек, потому что вы владеете очень серьезным имущественным активом. Но в то же время имущество всегда обременяет (это связано с расходами на содержание жилья). И понимания «жилище как серьезный финансовый актив», у нас нет. Вот когда поменяется система управления домами, мы к такому пониманию придем. Ведь содержание плохих домов обходится дороже. Это объективная правда. Я думаю, что эта ситуация будет подталкивать к процессу деприватизации. Ничего плохого в этом нет, главное, чтобы эти все происходило равномерно.

5.     Институт социального найма жилья у нас сегодня не работает

А вот с системой социального найма жилья у нас совсем тяжко. Этот рынок существует практически подпольно, а там права и обязанности сторон держатся на добром слове, хотя в законе и оговорены весьма четко.
- Все это в Жилищном кодексе расписано достаточно подробно. И права нанимателя у нас серьезно защищены. Все дело в легализации процесса. Ни съемщик, ни наймодатель, заключая договор, его не легализуют. То есть, второй не будет платить налог с дополнительных доходов. Поэтому у нас рынок коммерческого найма теневой. С точки зрения нанимателей это не выгодно, потому что их права ничем не защищены, а с точки зрения наймодателя - наоборот, потому что нет налогового бремени. Почему так происходит? Потому что спрос на рынке коммерческого найма существенно превышает предложение. И цены существенно выше, чем плата за ЖКУ. Проблема еще и в том, что государство жилья под социальный найм не строит вообще. Причина проста: за счет бюджетных ресурсов строить жилье под найм экономически даже преступно, потому что пока у нас действует закон о бесплатной приватизации. Представьте: жильцы вселяются в дом на условиях социального найма, а через месяц пишут заявление на приватизацию квартиры. По существу, институт социального найма жилья у нас сегодня не работает. Но в регионах появляется одна интересная тенденция, когда жилье рассматривается как свободная инвестиция. То есть люди покупают по 2-3 квартиры, и эти квартиры поступают на рынок социального найма. На самом деле ничего зазорного в этом нет. Это цивилизованная форма предложения на рынке социального найма, и в будущем ситуация со спросом и предложением на нем будет выравниваться. Но понятно, что это дело инерционное, и не в один день случится.

6. У нас по-прежнему подготовка к зиме это целая национальная проблема

Есть мнение, что коммунальная инфраструктура настолько устарела, что страна находится на грани экологической катастрофы. Однако Сергей Сиваев полагает, что все не так плохо в настоящее время:
- Что касается коммунального сектора… У нас был период в 2003 году, когда все говорили, что это будет год коммунальных катастроф, потому что недофинансирование коммунального сектора после финансового кризиса было просто ужасным. Но начиная с 2003 года ситуация стала выравниваться. Повышения аварийности нет и в настоящий момент. Прошлая зима была очень холодной по всей России, и прошла относительно благополучно. Хотя, конечно, вероятность аварии не нулевая, она в любом случае присутствует. Просто в коммунальный сектор сегодня вкладываются достаточно большое количество бюджетных средств. У нас по-прежнему подготовка к зиме это целая национальная проблема, которой занимаются все, включая президента. Это говорит о неэффективности работы сектора. Я бы не сказал, что сейчас у нас некие колоссальные угрозы с точки зрения надежности системы, ее экологической эффективности.

7. Проблема обманутых дольщиков – результат цепного перекладывания инвестиционных рисков

- Обманутые дольщики – это серьезная социальная проблема, и она чревата последствиями. Я не большой специалист в сфере строительства жилья, но могу сказать, что у нас сегодня идет большой перегиб перекладывания инвестиционных рисков на застройщиков. В рамках пакета законов о повышении доступности жилья был принят закон о долевом строительстве, который большинство этих рисков и сместил в сторону застройщиков. Они посчитали этот закон вмешательством в свои интересы и устроили массовый саботаж. Вплоть до того, что объем строительства после этого закона снизился. И сейчас в рамках изменения этого закона «наверху» попробуют найти новый баланс интересов между «долевиками» и застройщиками. Правда в том, что при отсутствии в секторе устоявшихся товарно-денежных отношений, при отсутствии баланса спроса и предложения, эти риски в значительной степени перекладываются в итоге на население. Между прочим, здесь есть прямая связь с выбором управляющей организации многоквартирными домами: ведь речь идет о тех же рисках.
_______________________
© Сиваев Сергей Борисович



Виноградари «Узюковской долины»
Статья о виноградарях Помещиковых в селе Узюково Ставропольского района Самарской области, их инициативе, наст...
Мир в фотографиях. Портреты и творчество наших друзей
Фотографии из Фейсбука, Твиттера и присланные по почте в редакцию Relga.ru
Интернет-издание года
© 2004 relga.ru. Все права защищены. Разработка и поддержка сайта: медиа-агентство design maximum