Главная
Главная
О журнале
О журнале
Архив
Архив
Авторы
Авторы
Контакты
Контакты
Поиск
Поиск
Эстонское очарование русского структурализма. Осеннее эссе о Юрии Михайлови...
Эссе содержит основные этапы формирования крупнейшего ученого-филолога Юрия Мих...
№08
(376)
22.09.2020
Общество
Тенденции и перспективы развития рынка деловой недвижимости Ростова-на-Дону
(№2 [165] 05.02.2008)
Автор: Владимир Акопов
Владимир Акопов
Рынок недвижимости нашего города все последние годы, по крайней мере, со времени кризиса августа 1998 года претерпевал значительный и уверенный подъем. Давайте проанализируем причины и факторы, напрямую повлиявшие на становление нынешнего рынка деловой недвижимости.
После валютного кризиса 1998 года многие простые граждане и предприниматели находились в панике и состоянии неуверенности в завтрашнем дне. Казалось, опять вернулась эпоха начала 90-х - галопирующая инфляция, и страна вот-вот опять скатится в пропасть. На этом фоне державшиеся какое-то время после кризиса цены на недвижимость рухнули, достигнув спустя год-полтора своего «дна» - двухкомнатную квартиру в Ростове можно было купить за 8 тысяч долларов, а офисы в центре продавались по 100-150 долларов за 1 квадратный метр. Люди срочно вывозили последние крохи, многие уезжали за границу, убегая от грядущих тяжелых времен. В то время доход до 50% годовых во вложенные в офисное помещение средства не удивлял никого, но никто не хотел быть инвестором в настолько нестабильную собственность, которой тогда казалась недвижимость. Те же, кто все-таки решился, и инвестировал средства в недвижимость, в результате значительно выиграли, ибо с тех времен стоимость недвижимости поднялась в 20 раз.
Шли годы, и ситуация резко менялась. В начале 2000-х экономика благодаря дешевому рублю быстро набирала обороты, стоимость недвижимости быстро росла. Однако доходность со сдачи в аренду офисного помещения стала падать – рост аренды явно не поспевал за ростом стоимости недвижимости. В результате к 2003 году доходность (отношение годовой арендной платы к стоимости недвижимости) упала до 20-25% годовых, что в той или иной степени соответствовало укреплению рубля, переходу рынка на цивилизованные рельсы, и многим другим факторам российской экономики, которые развивались в русле общих тенденций того периода.
Восстановительный ценовой процесс после кризиса 1998 года стал мощным «поднимающим» фактором для цен на деловую недвижимость. Исчерпал он себя на рубеже 2002-2003 годов. Но достигнув уровня цен в 800-1000 долларов за кв.м., в 2003 году, цены на деловую недвижимость в Ростове столкнулись с еще одним огромным «поднимающим» фактором – появлением ипотечного рынка. Два этих фактора, фактически следующие один за другим, создали для многих имущих слоев нашей страны стойкое ощущение непрерывного роста цен на недвижимость, как перманентной нормы. Это стало причиной многих ошибок и разочарований в настоящий момент, когда действие положительных факторов исчерпалось, и на ниве ценообразования образовалось некоторое затишье.

Ипотечный рынок, который давно стал привычным явлением в западных странах, в нашей стране стал зарождаться как явление только после решений на правительственном уровне. А решения эти созрели лишь тогда, когда уровень стабильности и прогнозируемости отечественного финансового рынка создали возможность занимать деньги на долгий срок. Это привело к тому, что если на рынке еще вчера была относительная сбалансированность благодаря поддержке в виде ипотеки, вдруг появилось огромное количество покупателей, которые еще недавно ни при каких обстоятельствах не могли себе позволить купить квартиру. А количество продавцов осталось тем же. Неудивительно, что в таких обстоятельствах цены на квартиры начали расти.
Однако ипотечные программы, которые вовсю стали действовать в отношении квартир, не торопились распространяться на рынок деловой недвижимости. С точки зрения инвестора это было более чем странно: деловая недвижимость как залоговый фонд более привлекательна – ее проще выставить на торги в случае несостоятельности должника, она приносит существенный доход и т.д. Однако ипотечная политика не менялась, как и не изменилась до сих пор. Причины этого явления довольно тривиальны: ипотечная программа – это стратегическое решение, фактически созданное властью для решения насущных проблем населения нашей страны, а вовсе не финансовый инструмент, испытавший естественные рыночные «роды». Кроме того, к сожалению еще далеко не исчерпан рейдерский ресурс власти, чему мы свидетели в массе проявлений. А учитывая наше государственно-ориентированное законодательство о банкротстве в части очередности погашения долгов (прежде всего в случае наступления банкротства погашаются долги перед государством, а не возникшие первыми по времени), ипотечные программы в отношении деловой недвижимости приобретают значительные риски. В отношении квартир подобные риски сведены к минимуму, хотя теоретически имеют место.

Вот такая отечественная специфика привела ситуацию к тому, что до сих пор, если вы приходите в западный банк, условия кредитования не будут зависеть от того, что вы покупаете – квартиру или офис. Но в России для покупки квартиры вы возьмете деньги на 20 лет под 10-12% годовых, а для офиса вас ждет 16-18% годовых на 3 года.
Да, конечно ипотечный рынок, взорвав цены на квартиры, не мог оставить офисы в стороне. Они тоже стали дорожать «за компанию». Но подобная избирательная ипотечная политика не могла не привести к всё растущей пропасти между ценами на деловую и жилую недвижимость. К чему это привело, мы можем наблюдать сейчас – разрыв в ценах между жилой и деловой недвижимостью в Ростове достигает 30-40%.

Но вернемся назад, к зарождению российской ипотеки. Что при этом происходило на рынке деловой недвижимости? 2002-2004 годы стали годами начала ряда важных строительных проектов деловой недвижимости – бизнес центров «Купеческий двор», «Clever House», «Ростовский», «Белый слон» и др. Галопирующий рост деловой активности в сочетании с катастрофическим отсутствием современного офисного фонда требовал от рынка реакции. Все участники рынка были в розовых очках, ряд наслаивающихся друг на друга положительных тенденций поднимали стоимость недвижимости и внедряли в участников рынка ощущение непрерывности и бесконечности роста цен на недвижимость. Весь этот деловой бум увенчался не в меру амбициозным для нашего города проектом «Пять морей», который был явно преждевременен на ростовском рынке, что в результате и привело к тому, что, несмотря на многолетнюю отчаянную рекламу, к строительству центра так и не приступили.
Однако и без «Пяти морей» в городе оказалось более чем достаточно деловой недвижимости, которая в 2006-2007 годах стала активно сдаваться в эксплуатацию. Обещанных цен, которые наблюдатели и инвесторы рассчитывали по принципу «уж подороже старья», не случилось. Низкая квалификация строителей вкупе с «распыленным» офисным фондом и отсутствием ипотечных программ дала свой результат: бизнес-центры вводились в эксплуатацию медленно, заполнялись как попало, любой ценой и явно по демпинговым принципам. Мы входим в 2008 год с парадоксальной ситуацией: стоимость аренды в старом «проектно-институтском» фонде составляет 800-900 рублей, и столько же стоит «Купеческий двор», «Ростовский» и подобные новые стеклянные исполины. С фантастическими лифтами, панорамным видом, системами тепло-холод, фонтанами, подземными парковками и т.д. Причина столь парадоксального положения дел кроется, прежде всего, в том, что новые бизнес-центры еще не заполнены. Купленные в основном мелким ростовским бизнесом в качестве скромных инвестиций, без ипотек, на «свои кровные» (серьезный инвестор был исключен ввиду критических рисков на этапе долевого строительства) эти офисы не могут быть заполнены быстро ввиду непрофессионализма собственника, который, пытаясь кустарным образом восполнить в себе все качества, («да сейчас побелим-покрасим да сдадим») испытывая катастрофическую нехватку средств на ремонт, отсутствие реальных возможностей в поиске арендатора, быстро приходил к необходимости демпинга, как единственно действенного способа заселения своего офиса. Однако эта ситуация временная. По мере наполняемости помещений рынок всё расставит на свои места.

Ипотечные программы жилья привели к тому, что многие строительные кампании уже сильно пожалели, что потратили столько сил на не очень-то выгодные, в конечном счете, проекты деловой недвижимости, упустив более перспективный жилой сектор. Одновременно с этим с каждым годом доходность от вложения в недвижимость продолжает падать, достигнув на сегодняшний день 12-14% годовых.
Однако последние месяцы внесли существенные коррективы в развитие ростовского рынка недвижимости. Прежде всего, это касается внешних факторов. Разразившийся летом ипотечный кризис в США ударил и по нашей стране. Прямой связи тут не видно, однако она есть. Дело в том, что большинство российских банков стали возвращаться к практике займа денег за рубежом, как было до кризиса 1998 года. Нынешний ипотечный кризис во многом стал результатом внешних займов. После кризиса недвижимости в США, зарубежные финансовые институты стали приостанавливать многие проекты, прежде всего с высоким процентом риска. Одновременно с этим продолжающееся уже третий год повышение ставки Европейского Центрального Банка привело к тому, что российские банки стали испытывать дефицит денег. Накопившиеся ипотечные обязательства размере десятков миллиардов долларов перед зарубежными банками выплачиваются регулярно, а новые пока создаваться не спешат. В результате рынок лишился многих покупателей жилья, и цены на недвижимость остановились в ожидании. На это еще накладывается и уже ставший традиционным эффект отложенного спроса в связи с президентскими выборами. Результат – цены висят в воздухе и уже начали падать, учитывая инфляцию и курс доллара. Никто не знает, насколько серьезен кризис США, многие допускают, что ипотечный кризис недвижимости станет началом крупномасштабной рецессии, вызванной накопившимися внушительными проблемами, поэтому на всякий случай все ждут – покупатели недвижимости и инвесторы, разделявшие с ними риски падения ее цены. Рецессия США и, как следствие, Европы – процесс неизбежный, но случится ли она сейчас или позже – никто не знает. Если экономика пойдет на подъем, сундук с деньгами снова откроют и начнут раздавать деньги. А пока рынок недвижимости, в том числе и деловой, в ожидании.

Что же ждать от рынка деловой недвижимости в ближайшее время? Какие основные тенденции его ждут в сложившихся условиях нашего города? Во-первых, в ближайшей перспективе заселение бизнес-центров начнет приводить к возникновению и росту пропасти в цене аренды между новым и ветхим офисным фондом. Пропасть эта дойдет ровно до того соотношения, которое соответствует соотношению цен между ветхим и новым фондом. Но произойдет это только тогда, когда не будет демпинговых перекосов и рынок выровняется на уровне спроса-предложения.

Во-вторых, процесс ожидания закончится продолжающимся ростом. Несмотря на весь негатив, российская экономика находится в состоянии такого галопирующего роста, и негативные тенденции не могут привести к значительному замедлению деловой активности, скорее всего они отразятся в виде процентных ставок на ипотечные программы. Рост доходов населения, поддержанный «локтем» ипотеки, будет давить спросом на жилье, а жилье локомотивом будет тащить и деловую собственность.

В третьих, произойдет это через несколько месяцев или лет, но ипотечный рынок неизбежно выровняется в отношении деловой недвижимости. В этом логика экономического развития нашей страны. Рейдерские тенденции власти падают, класс имущего населения растет, а значит, эти две позитивные тенденции сказываются на падении рисков ипотеки под деловую недвижимость. Кое-где подобные тенденции уже имеют место. Например, есть локальный опыт – банки Уральского региона решили распространить ипотечные программы на деловую недвижимость. Результат этого решения будет революционным и двояким: деловая недвижимость резко подорожает настолько, чтобы размер ежемесячной выплаты по ипотеке был сравним с арендой. Если бы это произошло сегодня, то привело бы очередному росту цен в течение 2-3 лет в 1,5-2 раза. Тот, кто успеет к этому очередному повышению, – сможет купить офисы еще по старой цене и удачно с аренды погашать – тот удачно заработает на очередном подъеме. С другой стороны, выросшая цена офисов не будет сопровождаться существенным ростом арендной платы, поскольку рынок аренды вообще напрямую не связан с рынком купли-продажи. В конечном счете, через 5-10 лет доходность с аренды офисов сравняется с доходностью от сдачи в аренду квартир, и станет лишь средством сохранения, но не приумножения капиталов.

В-четвертых, главной тенденцией ростовского рынка деловой недвижимости будет продолжающаяся насыщенность офисными помещениями. «Кинувшиеся» в строительство офисов строители теперь не спешат поддерживать такие проекты. И ближайшие годы пройдут под флагом жилого строительства. Однако рост деловой активности очень быстро «скушает» эту фору. И тогда несбалансированность нашего рынка строительства и непрофессиональность строителей обнажатся вновь – выяснится, что снова никто не готов к офисному дефициту. Это случится не сейчас, а через 5-6 лет, но эта тенденция начнет усиливаться, поскольку низкий экономический уровень подведет инвестора к необходимости строительства новых офисных центров лишь при возникновении фактического дефицита, а учитывая задержку в проектировании, строительстве и сдаче объекта в 3-4 года, этот дефицит будет лишь обостряться. Это приведет к росту цен на аренду, который, впрочем, будет остановлен введением в эксплуатацию новых объектов. В дальнейшем, новое строительство не будет так существенно влиять на рынок ввиду значительно возросшего офисного фонда Ростова, но этот скачок нас обязательно ожидает – все условия для этого уже сложились.

В-пятых, непрекращающиеся разговоры о наведении порядка в налоговой сфере приведут к упорядочиванию налога на недвижимость, который в рамках нашей области традиционно и однозначно закончится максимальными коэффициентами, что, в конечном счете, приведет либо к банальному росту аренды, либо, если власти переусердствуют, к охлаждению арендного бизнеса как такового. Эта тенденция может усиливаться и отменяемым единым налогом, ведением прогрессивной шкалы подоходного налога, о котором уже поговаривают не первый год. Причины просты – сейчас можно сдавать офис в аренду, официально платя 6%-ый единый налог. Этот налоговый демпинг возник неслучайно и имеет те же корни, что и демпинг аренды в новом здании – «незаселенность» экономики страны налогоплательщиками. Как только граждане научатся честно платить налоги, как только произойдет первый этап формирования класса имущих собственников, как только власти научатся собирать налоги по-настоящему, – к сожалению, логика действия власти приведет к тому, чтобы заставить отменить подобные привилегии. И тогда собственник в лучшем случае начнет платить 13%-й налог с аренды плюс налог с недвижимости. А в худшем - прогрессивный налог составит 30-35%, хотя к этому моменту взвешенная политика должна придти лишь через 30-40 лет. Но перспектива отмены единого налога – от силы 5-7 лет. Результат нетрудно предугадать – некоторый рост доходности (повышение арендной платы и/или удешевление стоимости офисных помещений) в качестве компенсации доходов собственника. Это процесс неизбежный, поскольку офисные помещения всегда будут подстегивать депозитные ставки, которые не должны быть выше доходов с офисного помещения с учетом уплаты налогов, иначе не будет смысла их покупать.

Таким образом, мы видим, что развитие рынка деловой недвижимости нашего города – многосложный процесс, на который оказывают влияние масса факторов внешнего и внутреннего толка. Однако нельзя не признать, что в конечном счете профессионализм или непрофессионализм в управлении собственностью в состоянии стать решающим позитивным или негативным фактором для такого вида инвестиции, каким является приобретение офисного помещения. Многие налоговые решения при этом виде бизнеса не лежат на поверхности и требуют внимательного изучения и постоянной коррекции, неспешность в расчете за эксплуатационные и коммунальные услуги - зачастую способствуют появлению недобросовестных партнеров. Непрофессионального в части управления недвижимостью собственника не всегда обманывают – практика неправильных расчетов зачастую связана с несправедливой компенсацией по принципу «платят – и ладно». Конфликты с арендаторами, неграмотная политика при сдаче в аренду, отсутствие рекламной кампании, опытного персонала для сдачи в аренду и множество других факторов – все это не приведет арендодателя-самоучку к банкротству: слишком стабилен этот способ заработка. Но свести на нет заработок они могут очень легко. И наоборот, удачное управление, своевременная замена на свежий офисный фонд, выгодные контракты, продуманное привлечение кредитных средств - способны существенно повысить доходность от вложенных средств.
_______________________________
© Акопов Владимир Александрович
Шест ему в руки. Фантастический рекорд
Рассказ о том, как был побит великий рекорд великого чемпиона по прыжкам с шестом Сергея Бубки, который продер...
Испанские добровольцы в Красной Армии
История об испанских добровольцах, воевавших в Крыму и геройски погибших в 1943-м году.
Интернет-издание года
© 2004 relga.ru. Все права защищены. Разработка и поддержка сайта: медиа-агентство design maximum