Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения. В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, но, поскольку такой объект является лишь частным случаем здания, такое регулирование в целом нельзя назвать полным. С другой стороны, практика активного строительства зданий нежилого назначения со множественностью собственников, а также разрастание числа собственников в уже существующих зданиях, в значительной мере усложняют гражданский оборот в этой сфере, порождая необходимость в дополнительном внимании законодателя.

   Характер отношений собственников по поводу общего имущества в здании и в многоквартирном доме обладают признаками однородности, поэтому применение аналогии закона кажется довольно логичным и понятным устранением пробела в праве. Между тем, учитывая тот факт, что в первые годы существования современной России оборот нежилых помещений был невысок, ни законодательство ни судебная практика не спешили выходить из понятий и рамок, установленных в течении многих лет, когда единственным полновесным объектом права рассматривалось здание в целом, и не допускалась аналогия с многоквартирным домом. Ярким примером такого жесткого подхода было Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда (ВАС) от 10.09.2002 №3673/02, в котором, в частности, говорилось: «В  соответствии со статьей 244 ГК РФ,  общая  собственность  на  делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку в настоящее    время    отсутствует    закон, предусматривающий  возникновение  общей  собственности  на  объект недвижимости в случае приобретения  нежилого помещения в объекте недвижимости,  не  являющимся  жилым  домом,  нельзя  применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.»

   Пленум ВАС №64 от 23 июля 2009 года внес некоторую ясность в отношения собственников по поводу общего имущества в здании, в котором устанавливается право собственника отдельного помещения на общее имущество здания, аналогичное установленному в Жилищном кодексе, а также акцессорный характер такого имущества в смысле следования судьбе основного объекта собственности (см. п.1 Пленума ВАС №64 от 23.07.2009г.). Однако п.6 этого постановления указывает на допустимость применения собственниками положений 44-48 статей ЖК РФ и устанавливать порядок использования общего имущества в форме собрания. При этом следует обратить внимание, что упоминание об аналогии в данном пункте уже отсутствует. В связи с этим возникает вопрос о правомерности применения аналогии к отношениям по управлению зданием.

Действительно, отношения собственников по поводу управления зданием являют собой реализацию прав собственника (распоряжения, пользования и владения) в отношении имущества, находящегося в долевой собственности. Применение к таким отношениям аналогии закона не является допустимым, поскольку п.1 ст.6 ГК РФ предусматривает применение аналогии закона лишь в том случае, если такие отношения не урегулированы правом. Между тем, отношения по пользованию, распоряжению и владению общим имуществом, правом урегулированы (ст. 246, 247 ГК РФ). Применение аналогии права также является недопустимым, ибо такая аналогия должна быть направлена на восполнение пробела в праве, которого в данном вопросе не усматривается.

    С другой стороны, реализация прав собственников в отношении общего имущества в форме собрания может пониматься как частный случай соглашения собственников, его специализированным, видовым аспектом. И если Пленум ВАС №64 подразумевал аналогию именно видовых отношений, не затрагивая при этом родовых, то такая аналогия может быть уместна. При этом вопрос, можно ли применять аналогию на видовые отношения, если родовые правом урегулированы, остается открытым и может быть предметом дискуссий.

    Существуют барьеры не только теоретического, но и практического свойства, способные стать препятствием для применения аналогии при реализации прав долевой собственности в форме собраний к конкретным правоотношениям. Практика управления зданием нежилого назначения в нашей стране пошла в форме квазиуправляющих компаний, которые фактически оказывают услуги по управлению, регулируя такие отношения двусторонними договорами оказания услуг с каждым собственником в отдельности. В этом случае аналогия не может быть применена, поскольку законом в 6 ст. ГК РФ установлена презумпция соглашения сторон. Но даже отсутствие такого договора или его расторжение оставляет барьеры для использования аналогии с Жилищным кодексом, поскольку хозяйственная деятельность квазиуправляющей компании в таком здании основана на полномочиях из обстановки и имеет элементы действия в чужом интересе без поручения, что, учитывая повсеместный характер таких отношений в настоящее время, следует понимать как сложившийся деловой оборот. Наличие делового оборота  препятствует применению аналогии, по той же причине - презумпции делового оборота, установленной ст.6 ГК РФ. 

Так или иначе, аналогия в отношениях по управлению зданием является в настоящее время свершившимся фактом, о чем свидетельствует в том числе судебная практика. В частности, из материалов дела  А53-7807/2010 следует, что собственники бизнес-центра провели собрание по аналогии с Жилищным кодексом, на таком собрании была избрана форма управления в здании. Это собрание было обжаловано заинтересованными собственниками, однако суды первой и апелляционной инстанций подтвердили законность такого собрания. 

    Отдельного внимания заслуживает применение по аналогии такой формы управления в здании, как непосредственное управление собственниками.  Неопределенность непосредственного управления в крупных зданиях в части отсутствия исполнителя, ответственного за состояние здания, понудили законодателя ограничить в изменениях в Жилищном Кодексе РФ (ФЗ №242-ФЗ от 18.07.2011г.) число собственников, способных управлять зданием непосредственно без управляющей компании 12-ю квартирами (п.9.1 ст.161 ЖК РФ). Надо сказать что такая идея не нова, и присутствовала в недействующем ныне ФЗ «О товариществах собственников жилья» (№72 от 15.06.1996г., ст.21 п.1), устанавливающем не более 4 собственников в качестве условия реализации непосредственного управления многоквартирным домом. Кроме того, такую позицию озвучивал  П.В.Крашенинников  в Постатейном комментарии к Жилищному кодексу РФ (М.Статут, 2010. Стр.658) предполагая максимально комфортным число собственников помещений при непосредственном управлении не более 20-ти.

     Между тем использование законодателем в качестве критерия возможности реализации непосредственного управления такой объект как «квартира», а не «помещение», дает серьезные основания для неприменения данного положения по аналогии к прочим зданиям, поскольку в здании нежилого назначения количество квартир равно нулю, что менее чем 12, а аналогия на объекты права не распространяется, поскольку ее применение ограничено отношениями.

      В проекте нового Гражданского кодекса РФ, отношения собственников по поводу общего имущества будут урегулированы (см. ст.298.5. Проекта ГК - «Общее имущество здания»), а также можно рассчитывать на регулирование общей собственностью в здании в форме собраний (глава 9.1 Проекта ГК - «Собрания»), которая в новом ГК РФ будет формой возникновения права и допускает установление прав и обязанностей любых участников гражданско-правового сообщества. 

    При сравнении указанных норм с положениями Жилищного кодекса следует обратить внимание на отсутствие таких важных элементов регулирования института собраний, как квалифицированное большинство при принятии жизненно важных решений, а также отсутствие участия органов власти и местного самоуправления в управлении зданием. Кроме того, вызывает сомнение предложение установить открытую компетенцию собраний, что на фоне усложненных оснований их обжалования, может  стать поводом для злоупотреблений. 

Логика развития любого законодательства движется в сторону адаптации правового языка к уровню гражданско-правового сознания субъектов регулируемых правоотношений. Современное общественное сознание не отождествляет собственников нежилых помещений с такими участниками гражданско-правового сообщества, как кредиторы при банкротстве или участники юридического лица, поскольку последние в значительной мере имеют признаки субъектов предпринимательской деятельности. Следовательно, идеальным для данных отношений было бы специальное, а не общее регулирование, которое позволит объединить такие отношения с близкими им правоотношениям в жилищной сфере. 

Особенная необходимость в регулировании есть у сферы управления зданиями. Права собственников на участие в управлении  в нежилых зданиях в настоящее время повсеместно ущемлены произволом  квази-управляющих компаний, навязывающих свои интересы при помощи своего монопольного положения. Защита таких прав  при помощи антимонопольного законодательства практически не реализуема ввиду несоразмерности нарушенного права инструментам его защиты. Наиболее эффективным в этом смысле может оказаться распространение на здания нежилого назначения формы управления, аналогичной товариществу собственников жилья.

    Таким образом, существующая в настоящее время аналогия в отношениях между зданиями нежилого и жилого назначения имеет неочевидную правовую природу и планируемые меры по регулированию в этой сфере в проекте нового Гражданского Кодекса едва ли способны решить все накопившиеся проблемы в этой сфере. Наиболее идеальным представляется регулирование отношений в зданиях нежилого и жилого назначения единым специальным законом. 

_________________________

© Акопов Владимир Александрович