 |
||||||||||||||||||
|
|
|
|
 
Объекты гражданских прав испытывают на себе известное давление гражданского оборота, влекущее за собой их ожидаемый количественный рост. Не исключением является и российская правовая система, которая вводит новый объект гражданских прав - машино-место. Отсутствие обособленной природы машино-мест как объектов гражданских прав порождало значительную неопределенность во всех отношениях по поводу таких объектов. Основной сложностью, порождающей неопределенность, являлось несоответствие правовой природы этого объекта сложившейся практике. Одна из первых законодательных попыток разрешить эту проблему была предпринята в апреле 2016 г. в виде проекта ФЗ №1043216-6 «О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях», который был встречен критически экспертным сообществом и в настоящее время не нашел законодательного воплощения. Между тем, уже в июле 2016 г. законодатель принял закон 315-ФЗ [1], который создает основу для урегулирования целого ряда правовых проблем вокруг машино-места. Прежде всего этот закон вводит новый объект прав - машино-место, обозначив его как «часть здания, предназначенная для размещения транспортных средств» [2], а также определяет его в качестве индивидуально-определенной вещи, устанавливая переходные правила для переоформления существующих прав на долю в нежилом помещении (автостоянка) в новый объект - машино-место. Однако данный подход, будучи в целом правильным, разрешает лишь базовые потребности оборота, оставляя за скобками многие болезненные вопросы отношений собственности. Одним из таких вопросов является бремя содержания машино-места, если оно расположено в техническом подвале многоквартирного дома (МКД) и нежилого здания [3]. Технический подвал, то есть подвал с расположенными в нем общедомовыми коммуникациями, представляет собой общее имущество МКД в соответствии с пп.1., п.1 ст.36 ЖК РФ. С другой стороны, такой подвал одновременно может являться помещением, предназначенным для размещения транспортных средств (автостоянка), и находиться полностью или частично в индивидуальной собственности собственников машино-мест. Правовой режим такого объекта рождался в муках, и имеющая место поначалу судебная практика отрицания индивидуальных прав на помещение технического подвала претерпела изменения. Точку в этом вопросе в 2009 году поставил Конституционный Суд РФ, отметивший отсутствие указаний в законе на исключительно технический характер общего имущества [4]. Вслед за этим, в 2013 году, высказался ВАС РФ: [5] «подземный гараж, расположенный в подвальном помещении многоквартирного жилого дома, относится к общедомовому имуществу», при этом заметив что «отнесение подземного гаража к общедолевому имуществу... не затрагивает права граждан на машино-места». Такой правовой режим технического подвала в значительной степени отражает идею сложноструктурной (расщепленной) собственности, которая берет начало с римского права (dominium divisum) и была проработана советским ученым А.В. Венедиктовым, который писал: «можно и должно говорить о разделенной собственности... в тех случаях, когда власть и интерес в отношении того или иного объекта... так делились между двумя собственниками, что ни одного из них мы не можем признать единственным субъектом присвоения, единственным носителем своей власти и своего интереса» [6]. В современной России такая идея имеет распространение в юридической науке, её поддерживают такие авторы как Мозолин В.П. [7], Рубанов А.А. [8], Богданов Е.В. [9], Пахомова Н.Н. [10], Савельев В.А. [11]. Несмотря на это, идея расщепленной собственности является дискуссионной в науке, и противоречит в целом доминирующей в современном праве концепции элементарной (моноструктурной) модели права собственности, которая выражается девизом «один собственник - одна вещь». Данную концепцию разделяет ряд ученых в т.ч. Суханов Е.А. [12]. Возможно, отчасти поэтому решения высших судов, в которых усматривается толкование правового режима технического подвала с машино-местами, прибегают к максимально компромиссной терминологии при оценке специфики такого объекта. Что же при этом говорит законодатель относительно возможности распространения прав двух собственников на одно помещение? Формальное логическое толкование п.1 статьи 36 ЖК РФ, определяющего перечень общего имущества МКД, раскрывает четыре группы имуществ, причисляемых к общедомовым. Подпункты 3 и 4 вводят безговорочный перечень имущества, относя к нему крыши, стены, земельный участок, общедомовое оборудование и проч. Подпункты 1 и 2 относят к общедомовому имуществу с оговорками, допускающими исключения: имущество подпункта 1 не должно быть частями квартир, а имущество подпункта 2 не должно принадлежать отдельным собственникам. Введем фикцию – предположим что законодатель хотел придать моноструктурный характер всей общедомовой собственности, исключив возможность одновременного общего и индивидуального владения. В этом случае, должен был существовать только подпункт 2 ввиду родового характера понятия «принадлежащие отдельным собственникам» по отношению к видовому «являющиеся частями квартир». Технический подвал, оборудованный машино-местами, законодатель относит к первому подпункту п.1 ст. 36 ЖК РФ и не причисляет его к общедомовому лишь в том случае, если такой подвал является частью квартиры. В иных случаях совпадение индивидуальных нежилых и общедомовых прав в одном помещении закон не исключает. Таким образом, и законодательство, и судебная практика относят технический подвал с машино-местами к объекту со сложным правовым режимом, раздельное владение которым разными собственниками закон не запрещает потому, что не видит тут противоречия ввиду его функциональной разделенности и возможности параллельного непротиворечивого извлечения плодов – индивидуальным собственником в виде хранения транспортного средства, а домом в целом – в виде обслуживания общедомового хозяйства. Между тем, если отправление прав индивидуального и общедомового собственника может существовать параллельно, то как быть с несением обязанности, прежде всего с бременем содержания? Для понимания этого необходимо выяснить и решить два вопроса. Первый. Следует ли включать в состав общедомового имущества технический подвал с последующим распределением бремени его содержания между собственниками МКД, если такой подвал полностью или частично находится в индивидуальной собственности? Разумеется да, потому что в силу п.1 ст. 36 ЖК РФ, такой подвал следует считать частью общего имущества МКД, стало быть бремя его содержания ложится на всех собственниках такого дома. Второй. Существует ли обязанность по содержанию своего помещения собственника машино-места? Да, поскольку она вытекает из положений п.1. ст. 158 ЖК РФ и является императивной. До той поры и поскольку индивидуальный собственник владеет зарегистрированным в установленном законом порядке правом - такой собственник несет бремя содержания такого имущества в силу закона. Между тем, обязанность собственника по содержанию своего имущества, изложенная в п.1 ст. 158 ЖК РФ представляет собой юридический состав, и является исполненной лишь в случае, если такой собственник с одной стороны исполнил обязанность по участию в расходах по содержанию общего имущества МКД, а с другой стороны – исполнил обязанность по содержанию непосредственно принадлежащего ему помещения. Представляется, что особенность правового режима такого объекта как машино-место заключается в том, что обязанность по содержанию такого помещения является частью обязанности по участию в расходах по содержанию общего имущества МКД постольку, поскольку технический подвал является частью общего имущества такого дома. Стало быть, исполнив свою обязанность по участию в общедомовых расходах, такой собственник заодно и исполнил обязанность по содержанию принадлежащего ему помещения. Особенность технического обслуживания технического подвала МКД в общедомовых целях не позволяет обеспечить исключительный характер индивидуальных прав на машино-место ввиду необходимости беспрепятственного доступа к коммуникациям здания. В этой связи правовая цель реформы, изложенной в 315-ФЗ (1), направленная на индивидуализацию прав на машино-место, не затрагивает расщепленный характер прав на технический подвал МКД. Следовательно, особенность бремени содержания такого имущества сохраняется и с введением нового закона в действие. Следует отметить, что логика развития любого законодательства движется в сторону адаптации правового языка к уровню гражданско-правового сознания субъектов регулируемых правоотношений. Правосознание участников правоотношений по поводу содержания имущества МКД не предполагает специальных знаний. В этом контексте любая правовая недоговорка может стать источником спора, как соседского так и с участием уполномоченной компании. В связи с этим представляется справедливым дополнить пакет изменений в законодательство в связи с введением нового объекта «машино-место», уточнениями в ст. 158 ЖК РФ, учитывающими особый характер бремени содержания такой собственности. Источники и литература:
___________________________ © Акопов Владимир Александрович |
       
|
