Самарская область – промышленный центр

В Самарской области производится до 5 % всей российской промышленной продукции при численности населения около 2 %. В области действуют предприятия, не нуждающиеся в дополнительных комментариях: АО «АВТОВАЗ», АО «Авиакор» (авиационный завод), АО «Самаранефтегаз», «Тольяттиазот», Волжская ГЭС, завод «Прогресс», фабрика «Россия» и другие. За рубеж экспортируется нефть, легковые автомобили, самолеты, азотные удобрения, синтетический каучук, подшипники, шоколадные изделия, алкоголь.

81 % населения области проживает в 11 городах, более двух миллионов человек – в Самаре, Тольятти и Новокуйбышевске. Эти три города находятся достаточно близко для того, чтобы началось формирование тесных взаимосвязей и агломерационных эффектов, характерных для современной экономики. Но до сих пор в умонастроениях сохранилось наследие советских времён: особый статус Тольятти, получавшего производственные ресурсы напрямую из Москвы, не радовал областное руководство. С другой стороны, власти Тольятти не осознают, что агломерация с областным центром может способствовать концентрации рынков сбыта и расширению доходных видов экономической деятельности, и прежде всего – развитию строительства.

Ещё два города области – Сызрань и Нефтегорск также уверенно встраиваются в рыночную экономику благодаря отрасли нефтепереработки. Остальные города, в том числе и Чапаевск, бывший центр ВПК СССР по переработке химического оружия, не имеют значимых экономических активов и признаны депрессивными.

Казалось бы, есть все условия для развития нового производства и строительства промышленных объектов. На самом деле строители Самары и области заняты возведением жилья, реже – офисных зданий.

В области есть крупные предприятия, нуждающиеся в комплектующих и сопутствующих изделиях, есть трудовые ресурсы с хорошим уровнем технической подготовки, есть управленческие кадры, выросшие на большом производстве. Самарская область признана регионом-лидером по распространению сотовой связи, а также лидером по освоению информационного пространства. Самара – в первой десятке городов по освоению Интернета. Тем не менее, предпринимательство в Самаре остаётся торгово-посредническим.

Причин у сложившейся ситуации много. Среди них не последнее место занимают субъективные: не каждый предприниматель способен отважиться на долгосрочные вложения в производство, а тем более – в строительство производственных площадей, если ощутимый, по его мнению, капитал можно заработать торговлей. Действительно, до сих пор в крупнейших промышленных центрах страны существует дефицит торговой и развлекательной инфраструктуры. В Москве на 1000 жителей приходится около 50 кв. метров торговых площадей, и такое положение дел значительно меньше отличается от мировой практики. В провинции ещё очень многое предстоит построить, чтобы соответствовать современному уровню потребительской культуры.

Об объективных проблемах развития коммерческой недвижимости рассказал президент Торгово-промышленной палаты Тольятти Владимир Жуков:

– Вопрос аренды офисов и торговых площадей в Тольятти, да и в Самаре, достаточно сложный. Снять площади под промышленное производство, напротив, легко. С советских времён осталось много недостроя, некоторые собственники перепрофилируют свои промплощадки под аренду, есть просто свободные строения. В Торгово-промышленной палате Тольятти сформирован каталог объектов промышленной недвижимости, включающий десятки позиций. Представители малого бизнеса регулярно пользуются нашими информационными ресурсами.

Следует отметить неравномерность востребованности коммерческой недвижимости. В Автозаводском районе Тольятти сложился активный рынок аренды офисов и торговых площадей, причём рынок, дефицитный для арендатора. В Комсомольском районе, к примеру, меньше ощущается потребность в коммерческой недвижимости. И это объективно: в Автозаводском районе больше населения, выше производственная активность, значит, район для бизнеса более привлекательный, чем компактный Комсомольский район.

Есть и другая сторона проблемы: Автозаводский район строился по утверждённому проекту, внутриквартальная инфраструктура жёстко регламентирована СНИПами. «Вписать» в застройку крупный торговый центр, новое офисное здание, тем более производственное помещение, невероятно трудно: в 60-х годах проектировщики не предполагали, что настанет бурное развитие рыночной экономики.

Важнейший фактор, который тормозит развитие коммерческой недвижимости в Тольятти, – это земля. В своё время городские власти не утвердили кадастр городских земель, таким образом, механизм продажи земли в городе отсутствует. Ситуация уже стала напряжённой. Этим летом погиб главный архитектор Тольятти Валерий Лопатин, по должности находившийся в эпицентре конкуренции за земельные участки.

Многие инвесторы, особенно западные, ранее проявлявшие готовность вкладывать свои средства в развитие инфраструктуры Тольятти, в настоящее время отказываются от сотрудничества. Действительно, на условиях аренды земли вести строительство могут себе позволить не многие отчаянные структуры.

В оборот могли бы войти земли промплощадок. Но до сих пор в правительстве обсуждается вопрос, на каких условиях отдать землю промышленникам. В настоящее время мы настаиваем на введении зонирования городских земель, этот механизм позволил бы муниципалитетам регулировать спрос и предложение на землю. К примеру, земли у химических заводов не могут стоить столько же, сколько стоит земля у леса. Сегодня в Тольятти есть очень дорогие участки: в зоне Портпосёлка за сотку платят уже больше 13 тысяч долларов. Естественно, производство там никто создавать не будет.

Чтобы запустить новое производство, надо не только возвести или реконструировать здание, надо приобрести и смонтировать технологическую линию, надо создать условия для рабочих. Понятно, что подобные вложения под силу не каждому бизнесмену при отсутствии каких-либо гарантий на пользование участком.

Таким образом, пока в городе нет механизма по продаже земли, наиболее привлекательным бизнесом остаётся торговля, не требующая капитальных вложений.

В Самаре проблемы, с которыми сталкивается предпринимательство, ещё серьезнее. Каждый, кто отважится на строительство новых объектов, должен провести массу согласований. Проекты получают от чиновников обременение, зачастую съедающее рентабельность. В результате складываются отношения, основывающиеся на принципах: «Ты мне – я тебе», нехарактерные для рыночной экономики».

Торговая недвижимость

Рынок торговых площадей в Самаре и Тольятти обладает характерными свойствами, связанными с историей городов. Для Самары сегодня острее всего ощущается потребность в крупных торговых комплексах с большой проходимостью. В Тольятти интенсивнее развивается торговая сеть в «шаговой доступности» от покупателя – непосредственно в жилых кварталах. Такое положение дел обусловлено особенностями формирования городской среды: в Самаре торговая сеть росла веками вместе с городом; Тольятти появился одномоментно, с предусмотренными проектом, но не требованиями современной жизни, универмагами и универсамами.

Большинство самарских торговых комплексов представляют собой перепрофилированные здания площадью не более 10 тысяч кв. метров. Вновь построенные центры чаще всего делятся на «клетки» – торговые секции от 15 кв. метров, что соответствует так называемому «рыночному формату». Владельцы торговых площадей рассчитывают не на крупного арендатора, а на сектор малого предпринимательства. Как результат – не всегда удаётся заполнить все помещения. С подобной проблемой сталкиваются многие арендодатели, например, торговый центр «Новая звезда» планировалось развивать в формате специализированного, а работает он как универсальный.

В отличие от Самары, в Тольятти розничная торговля, по большей части, организована в специально для этого построенных зданиях. Особый пример – торговый центр «Русь» в Автозаводском районе. Управляющая компания за последние годы приложила все усилия для того, чтобы максимально использовать площади здания: внутренний дворик, многие годы служивший просторным пешеходным переходом, перестроен под торговую площадь. К сожалению, в результате погони за метражом полностью утрачен выставочный комплекс, в оборудование которого было вложено много государственных средств.

Рынок офисной недвижимости

Наиболее дефицитной коммерческой недвижимостью в Самаре, равно как и в Тольятти, являются хорошо оборудованные помещения площадью от 50 до 300 кв. метров в центральной части города, с хорошими подъездными путями и удобной парковкой.

В Самаре самой востребованной оказалась улица Ленинградская, где стоимость аренды офисов в некоторых зданиях составляет до $50 за 1 кв. м в месяц. На волне дефицита хороших офисных зданий начато строительство комплекса «Витязь» на пересечении пр. К. Маркса и ул. Советской Армии. Четыре разноэтажных здания возводит самарская строительная компания «СИМС». Общая площадь нового офисного центра, который планируется достроить к 2006 году, составит 70000 кв. м, половину этой площади займет девятиэтажный паркинг на 800 мест.

Не отстаёт и Тольятти. Совместными с московскими инвесторами усилиями возводится новый офисный центр.

Дмитрий Чибисов, директор Департамента проектного финансирования банка «ГЛОБЭКС».

– Банковские структуры проявляют стабильно высокий интерес к инвестированию в проекты в сфере недвижимости. Это вызвано продолжающимся в последние 3 года ростом рынка недвижимости на фоне снижения уровня доходности по другим направлениям банковской деятельности.

Одним из основных направлений деятельности банка «ГЛОБЭКС» является инвестирование в сфере коммерческой недвижимости. В этом отношении интерес банка к Самарской области, как одному из наиболее политически стабильных и динамично развивающихся российских регионов, не случаен.

Банк «ГЛОБЭКС» совместно с ОАО «АВТОВАЗБАНК» (г. Тольятти) инвестирует около 40 млн долларов в строительство крупнейшего многофункционального комплекса в Тольятти общей площадью около 60 тыс. кв. м. Торгово-развлекательная часть комплекса займет около 40 тыс. кв. м, а оставшиеся 20 тыс. будут отведены под офисный центр класса В+.

Основные работы по возведению комплекса будут начаты в 1 квартале 2005 года. В настоящее время определены генеральный проектировщик и технический заказчик. Это крупнейшие западные компании. Генеральный подрядчик по строительству будет определен в январе 2005 года. Участок под застройку имеет общую площадь 6,7 га в Автозаводском районе г. Тольятти.

Многофункциональный комплекс будет эксплуатироваться как единый имущественный комплекс. Площади предполагается сдавать в долгосрочную аренду. Продажа отдельных помещений ТРК не предусмотрена. Ценовая политика ТРК будет носить дифференцированный характер в зависимости от арендуемой площади. Ввод ТРК в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2006 года. Комплекс будет представлять собой многоуровневое современное здание, в котором разместятся гипермаркет площадью около 5 тыс. кв. м, магазины, рестораны, кинотеатр-мультиплекс, боулинг-центр, детский развлекательный центр, фитнес-центр, бильярдный клуб и наземный паркинг на 800 машин.

Ещё один совместный проект с московскими инвесторами оживил давнишнюю достопримечательность Тольятти – гостиницу на берегу Волги в Автозаводском районе. Больше двадцати лет 25-этажный остов был предметом для шуток, а также местом паломничества для любителей экстрима. В 2004 году пристройка к несостоявшейся гостинице была доведена до кондиции, открыт магазин «Патэрсон». Как видим, и здесь императивом стала торговля.

В Самарской области налицо все необходимые составляющие для бурного развития промышленной и складской недвижимости. Есть надежда, что уникальные специалисты, возводившие химические гиганты 30–40 лет назад, успеют передать свой опыт новым поколениям промышленных строителей. Дело за немногим: отрегулировать местное законодательство и на деле, а не на словах поддерживать развитие малого и среднего бизнеса. Всё остальное, от хорошо подготовленных трудовых ресурсов и до производственной инфраструктуры, в области уже есть.

_____________________
© Белянчикова Лариса