Главная
Главная
О журнале
О журнале
Архив
Архив
Авторы
Авторы
Контакты
Контакты
Поиск
Поиск
С Днем Матери
Поздравление читателей с Днем Матери в России
№14
(367)
25.11.2019
Общество
Новый взгляд на рынок жилья: проблемы, тенденции, перспективы
(№14 [367] 25.11.2019)
Автор: Владимир Черницкий
Владимир Черницкий

Почему не стоит покупать квартиру в собственность. Масштабируемость жилья и территориальная мобильность как новые требования, диктуемые современностью. Как должно измениться поведение застройщиков и что общество от этого выиграет. 

    Собственное жилье, квартира, в частном случае, является целью для многих. В советское время, когда квартиры получали, как правило, от предприятия по месту работы, само её наличие, её характеристики, так или иначе, указывали на определенный статус хозяина. 

    После перехода к частной собственности статусная составляющая жилья, как сама по себе ценность, только возросла. С одной стороны, на жилищном рынке появился огромный спектр предложения – если раньше был лишь считанный набор типовых планировок – «сталинка», «хрущевка», «улучшенная», «московская», то на рубеже 20-го и 21-го веков, уже стало затруднительно провести классификацию огромного количества проектов застройщиков. С другой – сам по себе факт обладания собственным жильем в условиях рыночной экономики, когда эту собственность надо покупать, уже стал говорить о многом.

    Обладание собственным жильем стало существенным показателем положения в обществе: одно дело, когда ты живешь в доставшейся от времен социализма старой квартире твоих ушедших из жизни родителей и совсем другое, когда ты выстроил дом чуть ли не в охраняемой рекреационной зоне на берегу водоема. Спектр различения огромен и не идет ни в какое сравнение с другими показателями престижа – будь то марка твоего автомобиля или стоимость костюма от кутюрье. Воистину, покажи свой дом, и я скажу, кто ты.

Статусность жилья складывается из нескольких обобщенных факторов:

  1. Качество жилья (жилая площадь, применяемые для строительства и отделки материалы, техническая оснащенность – бытовые приборы, охранная сигнализация, системы «умный дом» и пр.);
  2. Месторасположение (живописный вид, подходящее соседство);
  3.  Сопутствующие инфраструктуры (дороги, школа, магазины, досуг).

   Но… эти собственники жилья, заботящиеся о демонстрации своего статуса, подобны тем генералам, которые готовы лишь к прошедшим войнам, повторения которых уже не будет никогда.

     Вышеперечисленные факторы не являются стабильными во времени. 

     Качество жилья очень сильно подвержено моральному устареванию – то, что 40 лет назад казалось очень удобным жильем, сейчас кажется безнадежно устаревшим. Просто потому, что, как и в других областях, в строительстве жилых домов, в их оборудовании все время появляются новые технологии, материалы. Несмотря на то, что дом физически еще может стоять не один десяток лет, его сносят, чтобы на его месте построить более современный. Особенно явно эта тенденция прослеживается в Лас-Вегасе с его казино и отелями, где современность здания является явным конкурентным преимуществом. С жилыми домами такое происходит пока редко. 

    В 1923 году Кларенсом Перри (Clarence Perry)[1] был сформулирован принцип жилого квартала с учреждениями социально-бытового профиля – магазинами, кафе, школами и прочим. Эта идея нашла отклик практически во всех развитых странах и после этого новые жилые дома начали строиться компактными единицами – микрорайонами, внутри которого все здания были примерно одного года постройки. 

    Давайте пристально посмотрим на то, что происходит в доме, построенном, скажем в 1980 году, где-нибудь в среднем по величине российском городе. Квартиры даются предприятиями очередникам жилья; основной контингент, как правило, семьи с детьми; преобладают люди среднего, самого работоспособного, возраста. Прошло 30 лет. Дети выросли, получили образование, кто-то уехал в другой город, кто-то остался в родном. Но жить с родителями, создав свою собственную семью, соглашаются немногие. Те жильцы, кто при деньгах, переехали, купив новые современные квартиры или построив загородные дома (строительные технологии не стоят на месте!). Многие вышли на пенсию. Некоторые уже не живут сами здесь, а сдают свое жилье. То, что раньше было подходящим соседством – работящие ребята с нашего предприятия – таковым давно уже не является. Внутридомовая инженерная инфраструктура начинает давать сбои: то с теплотрассой проблемы, то с водопроводными стояками, то сырость какая-то в подвалах – комары усиленно разводятся. А таких домов в микрорайоне несколько, и во всех – похожая картина. Начинается деградация микрорайона в целом. Школа уже не столь благополучна. Новые жильцы, купившие квартиру на вторичном рынке, возят детей не в близлежащий садик и не в местную школу, да и не задерживаются надолго.

    Вот, примерно, таким образом, и качество жилья, и месторасположение, и сопутствующие инфраструктуры – все те факторы статусности жилья, которые мы перечислили выше, за довольно короткий период времени кардинально изменяются, и, согласитесь, не в лучшую сторону.

    Многие собственники жилья готовы мириться с этими, нарастающими во времени недостатками, рассматривая жилье как инвестицию в будущее. Это самый распространенный миф. Статистику цен на жилье в России, как впрочем, и любую другую, найти довольно трудно. Сделать ее, учитывая столь масштабное изменение общественного устройства, которое произошло сравнительно недавно в связи с переходом на частную собственность, действительно сложно. Поэтому хотел бы предложить взять за фактологическую базу для последующих рассуждений данные об индексе цен на жилые дома в США, в которых уже учтена инфляционная составляющая. Эти данные, приведенные с 1890 года, рассчитываются практически до сих пор (последние данные – январь 2019 г.) – в любой момент можно посмотреть на сайте автора книги «Иррациональный оптимизм» Роберта Шиллера [2].

Нажмите, чтобы увеличить.
 

Сравнение индекса цен на жилые дома в США с 1890 по 2018 годы - Robert J. Shiller. Разбивка по месяцам всех годов, начиная с 1953, заменена на среднее арифметическое индекса. Значение 100 – уровень безубыточности в сопоставимых ценах, с учетом инфляции.

    До 1975 года вопрос, получите ли вы выгоду от продажи недвижимости или, напротив, потерпите убыток, зависел от катаклизмов, на которые вы не в силах были повлиять – Великая депрессия, Вторая мировая война… После 1975 года вроде бы всё пошло с инвестиционной привлекательностью лучше, но… не хотел бы быть на месте хозяина, не имеющего возможности платить ипотечный кредит, в 2011 году, с домом, купленном даже в 2002-м. 

     На мой взгляд, не стоит обманываться насчет резкого роста индекса цен на дома после 2011 года – сам по себе столь высокий рост является признаком, не столько обнадеживающим, сколько настораживающим. Любой инвестор скажет, что очень сомнительно вкладывать деньги в рынок со столь большими колебаниями цены – можно сильно выиграть, но можно и сильно прогореть. Другое дело – спекулянты, это их вотчина. Но когда простые люди говорят, что рассматривают вложение средств в квартиру как инвестицию, то надо полагать, что либо они спекулянты, скрывающиеся под личиной инвесторов, либо плохо информированы и заблуждаются. Кстати, спекулянты недвижимости, как правило, сами не живут в купленных квартирах, потому что знают: никакой ремонт после длительного проживания, даже косметический, не оправдает вложенных в него денег. 

     Современный мир изменился. И главная тенденция сегодня – мобильность.

  Трудовая мобильность. Если раньше человек мог трудиться на одном предприятии десятки лет, вне зависимости, делал ли он карьеру, продвигаясь от одной позиции к другой, или постоянно совершенствуясь в своем ремесле, становился высококлассным специалистом, то теперь смена не только места работы, но и профессиональной сферы деятельности становится нормой. Предприятия закрываются, открываются новые. Одни профессии исчезают или трансформируются до неузнаваемости, другие появляются. 

    Как следствие, увеличивается и территориальная мобильность – люди устремляются в центры растущего производства, а некоторые территории, до этого бывшие вполне себе благополучными, становятся депрессивными, а то и вовсе обезлюдившими. «Города-призраки» – Кадычкан (Магаданская область), Колендо (Сахалинская область), Юбилейный (Пермский край) – это только несколько примеров полного ухода из них  жителей. Ставший хрестоматийным пример Детройта (США), бывшей автомобильной столицы, показывает, как происходит отток населения. А сколько подобных городов в России?

    Есть еще один фактор мобильности, который недостаточно учитывается при обсуждении вопроса о недвижимости. Старый семейный уклад, при котором в одном доме жило несколько поколений семьи – родители, дети, подчас со своими семьями, то есть, и внуки, практически сейчас не встречается. Дети повсеместно покидают родительский дом и предпочитают жить отдельно. Более того, во многих странах процент разводов превышает 50%, Россия – не исключение [3]. Назовем этот фактор семейной мобильностью.

    Как же должна повлиять растущая мобильность на рынок недвижимости?

    Одним из важнейших следствий мобильности является то, что должна появиться как наиболее значимая, такая характеристика жилья, как его масштабируемость. В различные этапы жизни человека его жилье должно быть разным по метражу и количеству комнат – если у молодого человека, как только он выйдет из родительского дома, может быть сравнительно немного квадратных метров, то позже, когда он создаст семью, у пары появятся дети, жилая площадь должна увеличиваться,  когда же его дети, в свою очередь, покинут родительский дом, уменьшаться. 

     Кроме того, жилье не должно быть обузой, якорем с учетом территориальной и трудовой мобильности – добираться от дома до работы в течение даже одного часа – не слишком ли большая цена за обладание собственным жильем? Ведь вы не только тратите существенные суммы на транспорт, но и теряете более ценное – минимум два часа своей жизни в день! 

     Существенным подспорьем нашего времени для приобретения жилья стал ипотечный кредит. Когда вы заключаете договор, вы обязательно страхуетесь – вдруг что-то случится с вашим здоровьем. Но знаете, от чего никто вас страховать не будет? От развода. Представьте себе, что произойдет с вашим ипотечным кредитом, если ваша семья распадется? Либо один из бывших супругов будет продолжать тянуть лямку финансирования избыточной для него жилплощади, либо квартира будет продаваться, а деньги от продажи будут разделены между членами распавшейся семьи. И в том, и в другом случае подобная ситуация выигрышной не представляется – вероятнее всего, от этих операций вы существенно потеряете, в том числе, и в деньгах. А вероятность такого исхода по современной статистике разводов – более 50%, кто ж такое будет страховать?

    Таким образом, с учетом вышеописанного процесса деградации жилых микрорайонов, а также рассмотрения статистики по изменению ценового индекса на жилую недвижимость в США, практическую привлекательность собственного жилья, по меньшей мере, надо поставить под сомнение – она не отвечает современным требованиям масштабируемости и мобильности, не является бесспорно выгодным инвестиционным вложением.

   Более того, приобретение чего-либо в собственность становится буквально немодным. Ю.Харари в книгах «Homo Deus» и «21 урок для XXI века» убедительно показывает, что люди, имеющие средства, будут вкладывать их не в собственность, какая бы она ни была, а в развитие своего интеллекта и здоровья, то есть в абсолютно неотчуждаемые активы.   

  Как, с учетом новых, современных представлений о жилье, должна трансформироваться строительная индустрия? 

    Сегодняшняя бизнес-модель застройщиков выглядит следующим образом: строим дом, как можно более оперативно продаём в нем квартиры и переходим на следующий объект, перекладывая ответственность за будущее этого дома на собственников жилья. В случае, если выявятся недочеты в строительстве – стена становится мокрой после дождя или угол промерзает и прочее в этом духе – это уже не является заботой застройщика. Решение проблемы масштабируемости в жизненном цикле отдельной семьи, как и удовлетворение желания переехать поближе к территориально изменившемуся месту работы, также абсолютно не касается застройщика.

    Тем не менее, изменения назрели. Все больше людей думают о таких факторах, как трудовая мобильность, учитывают риски разводов, видят примеры людей, которые тяготятся слишком большой площадью, оставшейся после начала самостоятельной жизни их детей. Так или иначе, всё это снижает привлекательность вложения средств в собственное жилье.

    Как происходит сейчас изменение отношения к обладанию собственной машиной – распространение каршеринга [4], примерно то же произойдет и в потреблении жилищных услуг. Такое поведение потребителя наиболее полно отвечает его изменившимся запросам – важно не только качество жилья, его месторасположение и сопутствующие инфраструктуры, но и масштабируемость, и мобильность. 

    Изменение поведения потребителей будет диктовать трансформацию бизнес-модели застройщиков – строительство и содержание доходных домов (многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду) станет их целью.

    Скорее всего, такими новыми компаниями будут предлагаться квартиры разной площади и с разным количеством комнат, со стандартной мебелью и без нее, но со стандартным оборудованием – стиральная, сушильная, посудомоечная машины, холодильник, плита, духовка (что, впрочем, будет зависеть от региональных особенностей, и уж точно будет меняться со временем). Благоустройство и поддержание придомовой территории, текущий ремонт, как оборудования, так и самого жилого пространства (стены, пол и прочее), будет заботой этой компании. Одним из побочных плюсов такого положения дел будет однозначная ответственность застройщика на этапе строительства, ведь от того, как качественно построен дом, будет зависеть минимизация затрат на его поддержание. Кроме того, срок жизни таких домов будет недолог – он точно не сможет дожить до своей ветхости, конкуренция на новом рынке жилищных услуг будет такова, что реновации будут происходить быстрее.

    Для общества в целом смена парадигмы на рынке жилья сулит существенные выигрыши. 

  1. Квартира рядом с работой – это возможность:
    1. Уменьшить транспортный трафик,
    2. Экономить личное время. 
  2. Становление компаний по предоставлению жилищных услуг означает: 
    1. Недопущение деградации микрорайонов (постоянная реновация),
    2. Создание условий для регуляции рынка жилищных услуг,
    3. Снижение криминогенности рынка недвижимости. 

Мы же, как потребители, получим более гибкий рынок, который позволит в итоге существенно экономить наши средства, вместо того, чтобы связывать их на сравнительно большой срок в рискованном, низколиквидном инвестиционном инструменте, который, на поверку, и инвестицией не является. 

Источники: 

1 Статья «Микрорайон» на Википедии – https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%B8%D0%BA%D1%80%D0%BE%

D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD - ссылка проверена 10.11.2019

2 Robert J. Shiller смотри ссылку «US Home prices 1890 - Present» - http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm - ссылка проверена 10.11.2019

3 РБК, 2019 - https://www.rbc.ru/economics/08/04/2019/5cab45349a7947d0d969ec7c - ссылка проверена 10.11.2019

4 carsharing - является одним из глобальных направлений развития экономики совместного пользования (Sharing Economy), когда население отказывается от приобретения благ в собственность, дабы не нести ответственность и затраты, но продолжает иметь доступ ко всем достижениям научного прогресса, используя их совместное потребление - из статьи «Каршеринг» из Википедии - https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D1%80%D1%88%D0%B5%

D1%80%D0%B8%D0%BD%D0%B3 - ссылка проверена 10.11.2019

__________________________ 

©  Черницкий Владимир Львович


Преступность и бизнес
Статья посвящена роли и значению преступности в функционировании американского бизнеса. В рассуждениях автора ...
Мы читали, мы читали…
Воспоминания филолога и университетского педагога о своих знаменитых родственниках и друзьях, беседах о литера...
Интернет-издание года
© 2004 relga.ru. Все права защищены. Разработка и поддержка сайта: медиа-агентство design maximum