За последние годы экономическая ситуация в России стабилизировалась и правительство планирует резкий рост валового внутреннего продукта. Насколько оправданы прогнозы, можно оценить по состоянию строительной отрасли.

Статистика роста

С гиперинфляцией экономика России справилась, этого никто не отрицает. Тем не менее, инфляционные процессы продолжаются. Ушедшее недавно в отставку правительство, опираясь на итоги прошлого года, предполагало, что в 2004 году инфляция не преодолеет порог 10%. Независимые эксперты ожидают, что инфляция – 2004 составит не менее 12%. Председатель русского экономического общества д.э.н. Борис Федоров видит в этом ставшую уже хронической проблему, отягощенную оттоком капитала за рубеж.

Минэкономразвития прогнозирует основные показатели социально-экономического развития России в 2004 году таким образом:

- прирост ВВП – 4 – 5 %;
- иностранные инвестиции в российскую экономику - около 7,5 млрд. долл.;
- прирост реальных доходов населения – 6,5 - 7,5%.

Следовательно, население будет свои доходы каким-то образом расходовать или же приумножать, пытаясь освоить все возможные рыночные механизмы. Еще со времен первичного накопления капитала в Европе особой привязанностью слоя имущих пользовался вариант рантье, когда заработанный и накопленный капитал должен был «работать» на своего обладателя без особых хлопот с его стороны. В условиях России такой образ жизни пока что невозможен, поэтому самым широким слоям населения приходится следить за изменением курса валют, рассуждать о перспективах развития той или иной отрасли, и искать возможность сберечь или приумножить свои деньги.

2004 год начался с положительных тенденций: 10 февраля руководство ОПЕК приняло решение об очередном сокращении квот на добычу нефти. С 1 апреля суточный объем добычи нефти в странах картеля сокращается на миллион баррелей. Информация о предстоящем уменьшении поставок вызвала очередной рост цен на нефть, что означает рост дополнительных доходов в федеральный бюджет России. Сверхнормативные поступления планируется направлять в стабилизационный фонд. Предполагается, что благодаря стабилизационному фонду удастся свести инфляционные процессы до уровня умеренных, не превышающих 5% в год. Это тот предел инфляции, выше которого начинает сокращаться вложение средств в перспективные научные разработки.

Строительный комплекс России в этих условиях наращивает свои масштабы. По результатам работы Координационного совета Госстроя России (ныне – Федеральное агентство по строительству и ЖКХ) совместно с Полномочными представителями Президента РФ в федеральных округах, обнародованы итоги работы стройкомплекса России в 2003 году. Приводим некоторые цифры: в прошлом году в Российской Федерации трудились 100,4 тысячи подрядных организаций и 9300 предприятий стройиндустрии. В строительной отрасли России было занято 3,2 млн. человек. Объем подрядных работ составил 1500 млрд. рублей, что превысило объем 2002 года почти на 14%. Лучшие показатели по росту объемов строительно-монтажных работ достигнуты в Московской, Тверской, Кемеровской, Калининградской, Калужской, Рязанской, Новосибирской областях и Республике Татарстан. Отмечено, что в Ивановской области разработан порядок оформления исходно-разрешительной документации и выдачи разрешений на строительство по принципу «Одного окна».

Но лучше всего ситуацию характеризуют объемы ввода жилья, опубликованные во втором выпуске официального издания «Вестник Госстроя России».

Объемы ввода жилой площади в РФ, млн. кв.м.

1986 год – 67,4
1987 год – 76,4
1988 год – 74,4
1989 год – 63,5
1990 год – 61,7
1991 год – 49,4
1992 год – 41,5
1993 год – 41,8
1994 год – 39,2
1995 год – 41,0
1996 год – 34,0
1997 год – 32,7
1998 год – 30,7
1999 год – 32,0
2000 год – 30,0
2001 год – 31,1
2002 год – 33,4
2003 год – 36,5
2009 год – 70 (планы)


Специалисты Федерального агентства по строительству и ЖКХ ожидают ежегодный прирост строительства жилья по стране не менее, чем на 10%. Таким образом, к 2009 году может быть достигнут уровень строительства конца 80-х и введение в строй свыше 70 млн. кв. м. новостроек.

Цены и расходы на жилье

Так как столичный рынок недвижимости аккумулирует значительные средства со всей страны, начнем с него. По итогам 2003 года прирост цен на вторичном рынке жилья в Москве составил 39%, а на рынке новостроек – 40%. Стремительный рост цен вызван небывалой активностью покупателей, а также резким ростом доходов населения. По сведениям Мосгоркомстата, столичные жители в 2003 году стали зарабатывать на 40% больше, чем в предыдущем году. Предполагается, что в 2004 году рынок недвижимости в Москве будет расти на 20-25%. И даже при снижении ажиотажного спроса рост цен на столичное жилье в наступавшем году составит не менее 10 – 12%. Но уже первые два месяца 2004 года демонстрируют продолжение бурного роста цен: по оценкам специалистов за январь – февраль столичный рынок жилья «прибавил» 8%.

В регионах ситуация несколько отличается. Рост цен на квартиры отмечается в крупных городах: Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Владивостоке, а также в Московской области. Но есть города, в которых платежеспособность населения так низка, что стоимость одного квадратного метра практически равняется затратам на его строительство: в Тамбове 1 кв. м. стоит около 250 у.е. Появились города, в которых предложение на рынке недвижимости намного превышает спрос, например, в Тольятти в 2003 году на продажу было выставлено более 10 тысяч квартир, а покупателей на них не нашлось. В результате цены «замерзли» на уровне 2002 года.

Но общая тенденция остается прежней – вложения в недвижимость сегодня наиболее перспективное вложение сбережений, особенно для частных лиц. Выгоды очевидны: вложенные средства не подвержены инфляции и могут приносить доход в виде арендной платы. Хотя в Москве, например, недвижимость дорожает намного быстрее, чем растет арендная плата. В итоге вернуть вложенные в квартиры средства возможно не раньше, чем лет через 20. С другой стороны, стоимость аренды жилья в Москве такова, что позволяет арендодателю вести здоровый образ жизни, хотя и без излишеств. По сведениям риэлторов, интересы россиян, обладающих сбережениями, в последнее время переместились на побережье Черного моря. Среди покупателей недвижимости в Анапе, Геленджике, Сочи преобладают жители Москвы, Сургута, Надыма, Мурманска.

Активное инвестирование сбережений населения в жилье вполне соответствует государственным задачам. Более того, правительство России делает все, чтобы привлечь как можно больше средств жителей страны. Расширяются возможности ипотечного кредитования, программу жилищных сертификатов, обеспеченных госсредствами, предполагается распространить на всех нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такие меры призваны активизировать жилищный рынок во всех регионах страны. А также сформировать так называемый «рынок доступного жилья», участниками которого станут категории граждан, обладающие правом на поддержку государства при приобретении жилья.

И все-таки вкладывать надо в строительство!

На первый взгляд, переживать о сохранности своих средств приходится только «владельцам фабрик, заводов и пароходов», ворочающим миллионами. На самом деле пять-шесть тысяч у.е. (или 150 тысяч рублей) требуют не меньших хлопот, что в десятки раз большие суммы.

Что делать тем людям, которые хотят, чтобы их деньги «работали», а не просто «убегали» от инфляции в виде второй или третьей квартиры? Не надо забывать, что идет коммунальная реформа, и стоимость содержания «лишних» квартир вскоре окажется слишком тяжелой ношей. Да и хлопоты с квартирантами, заливающими соседей или не оплачивающими телефонные счета, не каждому потенциальному рантье по плечу. Конечно, способов сохранить и приумножить деньги существует немало: от торговли до открытия собственного дела. Талантливые люди умудряются «стартовать» с минимальной суммой, и добиться значительных успехов. Но таких уникумов встречается не более 5% от общего населения.

Держателям средств в чулках и стеклянных банках следует осознать, что экономика нашей страны развивается по тем же самым законам, которые успешно работают во всем мире. Лет 10 назад торговля в любых масштабах приносила самые ощутимые результаты. За последние год–два наиболее интенсивно рос рынок телекоммуникаций. Куда пойдут заработанные продавцами сотовых телефонов средства? Конечно, в строительство.

Строительство может привлечь средства россиян не только на возведение жилья. Вернемся на московский рынок недвижимости. Сегодня наиболее рентабельный сегмент этого рынка - строительство торговых и офисных центров. Вложения окупаются за 2 – 3 года, так как в России активно действуют торговые сети, оборот которых неуклонно растет. В течение текущего года ожидается рост оборотов у ведущих операторов розничного рынка не менее, чем на 20%. При этом торговые центры становятся интерактивными: привлекая покупателей ресторанами, кафе, игровыми залами и игровыми аренами. Процесс покупки превращается в досуг, семейный отдых или встречу с друзьями. Все больше россиян склоняются к мысли, что совершать покупки гораздо удобнее в цивилизованных условиях, а на 1000 жителей столицы приходится чуть больше 40 кв. м. площадей торговых центров. В Париже на 1000 жителей – 400 кв. м. торговых площадей, в Берлине – 150 кв. м. Можно представить, как обстоят дела в российской глубинке!

Только такие операторы, как Ашан, Икеа оплачивают строительство торговых центров самостоятельно. Все остальные привлекают соинвесторов. Почему бы в качестве соинвесторов не выступить и отдельным гражданам? Вовсе необязательно затем становиться торговцем: можно сдавать свои торговые квадраты в аренду. Но арендодатель должен учесть, что на каждый метр торговой площади приходятся технические помещения, не приносящие прямого дохода. Такие потери площадей составляют около 20%.

Осталось преодолеть немногое: неразработанное земельное законодательство и долгий срок согласования разрешительной документации. А также растолковать широким массам населения и строительным руководителям, насколько полезным для них окажется плотное сотрудничество.

________________________________
© Белянчикова Лариса Александровна